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Logement insalubre : droits, obligations et recours

Alexandre Sillard — Fri, 17 Jul 2026 13:33:37 +0000

Humidité persistante, installation électrique dangereuse, absence de ventilation, présence de plomb : chaque année, des milliers de locataires vivent dans des logements insalubres sans toujours connaître leurs droits.

Face à un arrêté d’insalubrité ou de péril, une question centrale se pose : quelles sont les obligations du propriétaire, et comment le locataire peut-il agir ?

Ce guide détaille le cadre juridique applicable, les critères d’insalubrité, les obligations du bailleur en matière de travaux et de relogement, la suspension du bail et du loyer, les recours ouverts aux locataires et les sanctions encourues.

Maître Alexandre Sillard, avocat en droit immobilier au barreau d’Arras, vous accompagne dans ces démarches.

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Logement insalubre : ce qu'il faut retenir

Un logement est considéré insalubre lorsqu’il présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou des voisins.
L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a unifié les procédures d’insalubrité et de péril en une seule police administrative.
Dès la notification d’un arrêté, le bail et le loyer sont suspendus de plein droit.
Le propriétaire est tenu d’assurer le relogement des occupants de bonne foi et de réaliser les travaux prescrits.
Le locataire peut récupérer les loyers versés à tort, même s’il avait connaissance de l’insalubrité.
En cas de défaillance du bailleur, le maire peut faire exécuter les travaux d’office à ses frais.

Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?

Définition juridique

Un logement est qualifié d’insalubre lorsqu’il présente un danger pour la santé ou la sécurité physique de ses occupants, ou des voisins, en raison de son état ou de ses conditions d’occupation.

Cette qualification relève d’une procédure administrative encadrée par les articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Elle se distingue du simple logement indécent, qui ne respecte pas les critères de confort minimal mais ne met pas nécessairement en danger la santé des occupants.

Les critères d'insalubrité

Les critères retenus pour qualifier un logement d’insalubre portent sur des éléments concrets :

Humidité importante, moisissures, infiltrations persistantes ;
Défaut de ventilation ou absence de VMC ;
Installation électrique ou de gaz dangereuse ;
Présence de plomb (peintures, canalisations) ;
Absence ou défaillance du système d’évacuation des eaux usées ;
Défauts structurels compromettant la solidité du bâtiment ;
Absence de chauffage ou d’eau chaude sanitaire.

Ces éléments sont évalués par l’Agence Régionale de Santé (ARS) ou le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) lors d’une visite sur place.

Insalubrité et péril : quelle différence ?

Le droit immobilier distingue deux situations qui peuvent se recouper en pratique :

Immeuble menaçant ruine (péril) : le danger est d’ordre structurel. Le bâtiment menace de s’effondrer ou présente un risque pour la sécurité des occupants et des tiers.
Logement insalubre : le danger est d’ordre sanitaire. Les conditions d’habitabilité portent atteinte à la santé des résidents.

L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, prise sur le fondement de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, a fusionné ces procédures en une unique police administrative de la sécurité et de la salubrité des immeubles, codifiée aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Les anciens articles L. 1331-25 et suivants du Code de la santé publique ont été abrogés.

Comment signaler un logement insalubre ?

Avant d’engager toute procédure, le locataire doit signaler la situation.

Plusieurs interlocuteurs sont compétents :

La mairie de la commune où se situe le logement (service hygiène et habitat) ;
L’Agence Régionale de Santé (ARS) ou le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) ;
La plateforme nationale Signal Logement (signalement en ligne) ;
La CAF ou la MSA, qui peuvent suspendre le versement des aides au logement directement au bailleur ;
L’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) pour un conseil juridique gratuit.

Il est recommandé d’adresser au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant les désordres constatés, avant ou en parallèle du signalement administratif.

Ce courrier constitue une preuve en cas de contentieux ultérieur.

Obligations du propriétaire face à un logement insalubre

L'obligation de relogement

Dès que les locaux font l’objet d’une interdiction d’habiter ou que les travaux les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants de bonne foi (art. L. 521-3-1 et L. 521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Il ne peut pas s’en affranchir en proposant simplement la signature d’un nouveau bail (Cass. 3e civ., 3 février 2010, n° 08-20.176).

Pour faciliter cette obligation, le bailleur peut conclure avec une personne publique ou privée une convention de mise à disposition de locaux à titre d’occupation précaire (art. L. 511-3-4 du CCH).

La réalisation des travaux prescrits

Les autorités compétentes peuvent imposer au propriétaire la réalisation de travaux de mise en conformité dans un délai déterminé.

En cas de défaillance, le maire dispose du pouvoir de faire exécuter ces travaux d’office, aux frais du propriétaire. Cette intervention d’office garantit la sécurité des occupants sans attendre l’action volontaire du bailleur.

Le cas particulier de la copropriété

Même si un arrêté de péril ne vise qu’une partie commune et non le logement privatif occupé, le locataire peut valablement invoquer la suspension du loyer (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-22.680).

Cette règle protège les occupants dans les situations propres à la copropriété, où la frontière entre parties privatives et communes peut brouiller la répartition des responsabilités.

Suspension du bail et du loyer

Le mécanisme de suspension automatique

Dès la notification d’un arrêté d’insalubrité, d’un arrêté de péril ou d’une mise en demeure d’urgence, le bail est suspendu de plein droit (art. L. 521-2 du CCH).

Cette suspension prend effet le premier jour du mois suivant la notification et court jusqu’à la réalisation des travaux ou le relogement définitif. Exemple : un arrêté notifié le 10 mars entraîne la suspension du bail à compter du 1er avril.

Loyers et charges pendant la suspension

La suspension du bail entraîne celle du loyer. Le locataire n’est plus tenu de payer son loyer pendant toute la durée de la mesure. En revanche, les charges récupérables restent dues : leur paiement n’est pas suspendu par l’arrêté.

Si des loyers ont été versés à tort après la prise d’effet de la mesure, le locataire dispose d’un droit à répétition et peut en réclamer le remboursement jusqu’à l’achèvement des travaux (Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n° 15-22.680).

Ce droit s’applique même si l’occupant avait connaissance de l’insalubrité (Cass. 3e civ., 19 mars 2008).

En cas d'interdiction définitive d'habiter

Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive, les baux poursuivent leurs effets (sauf le loyer) jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants.

Un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut entraîner la résiliation de plein droit du bail. Le locataire bénéficie d’une protection contre toute rupture brutale de son contrat.

Sanctions contre le propriétaire d'un logement insalubre

Le propriétaire qui ne respecte pas ses obligations s’expose à des sanctions lourdes :

Sanctions pénales : le fait de mettre à disposition un logement insalubre est puni de peines pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende (art. L. 511-22 du CCH).
Astreintes administratives : le maire ou le préfet peut imposer une astreinte journalière au propriétaire défaillant jusqu’à exécution des travaux.
Travaux d’office : en cas d’inaction, les travaux sont réalisés par la collectivité et facturés au propriétaire, majorés des frais de gestion.
Suspension des APL : la CAF peut suspendre le versement des aides au logement directement au bailleur.

Logement insalubre : que faire contre le propriétaire ?

Le locataire dispose de plusieurs leviers pour faire valoir ses droits :

signaler la situation à la mairie, à l’ARS ou via Signal Logement ;
mettre en demeure le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ;
agir en répétition des loyers versés à tort devant le tribunal judiciaire ;
saisir le juge pour obtenir la réalisation des travaux sous astreinte ;
demander des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

Pour sécuriser ces démarches, l’accompagnement d’un avocat spécialisé est vivement recommandé.

Maître Alexandre Sillard, avocat au barreau d’Arras, intervient en conseil comme en contentieux pour défendre les droits des locataires et des propriétaires confrontés à ces situations. Consultez ses tarifs.

Sources officielles de l'article

Code de la construction et de l’habitation, art. L. 511-1 et suivants (police de la sécurité et de la salubrité) – Legifrance
Code de la construction et de l’habitation, art. L. 521-2 (suspension du bail) – Legifrance
Code de la construction et de l’habitation, art. L. 521-3-1 et L. 521-3-2 (relogement) – Legifrance
Code de la construction et de l’habitation, art. L. 511-22 (sanctions pénales) – Legifrance
Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 – Legifrance
Cass. 3e civ., 3 février 2010, n° 08-20.176 (obligation de relogement)
Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n° 15-22.680 (répétition des loyers / copropriété)
Cass. 3e civ., 19 mars 2008 (connaissance de l’insalubrité par le locataire)
Signal Logement – Signaler un logement insalubre – Service public
Service-public.fr – Habitat insalubre – Service public

FAQ - Logement insalubre

Quels sont les critères d'un logement insalubre ?

Humidité persistante, défaut de ventilation, installation électrique dangereuse, présence de plomb, absence d’évacuation des eaux usées, défauts structurels. Ces critères sont évalués par l’ARS ou le SCHS lors d’une visite sur place.

Quels sont les droits d'un locataire en cas de logement insalubre ?

Le bail et le loyer sont suspendus de plein droit dès la notification de l’arrêté. Le locataire peut récupérer les loyers versés à tort et exiger le relogement aux frais du propriétaire.

Comment signaler un logement insalubre ?

En contactant la mairie (service hygiène), l’ARS, le SCHS ou en utilisant la plateforme Signal Logement. Un signalement par lettre recommandée au propriétaire est également recommandé.

Le propriétaire peut-il résilier le bail après un arrêté d'insalubrité ?

Non. Un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut entraîner la résiliation de plein droit du bail. Les baux poursuivent leurs effets, à l’exception du paiement du loyer qui est suspendu.

Peut-on porter plainte contre son propriétaire pour logement insalubre ?

Oui. Le fait de mettre à disposition un logement insalubre constitue une infraction pénale. Le locataire peut déposer plainte auprès de la gendarmerie ou du commissariat, en joignant photos et courriers de mise en demeure.

Quelles sont les 4 formes d'insalubrité ?

L’insalubrité peut être remédiable (des travaux permettent d’y remédier), irrémédiable (le logement doit être interdit définitivement), à titre individuel (un seul logement) ou collectif (immeuble entier). La qualification détermine la procédure applicable et les obligations du propriétaire.

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L’Italie condamné face à la pollution de la Terra Dei Fuocchi

Alexandre Sillard — Mon, 24 Feb 2025 09:43:41 +0000

Le 30 janvier 2025, dans l’affaire Cannavacciulo c. Italie, la Cour européenne des droits de l’homme (CEDH) a rendu une décision qui a fait avancer sa jurisprudence en matière d’environnement, condamnant l’État italien pour son inaction face à la pollution dans la région de la Terra dei Fuocchi, près de Naples.

Cette région, peuplée de près de quatre millions de personnes, est devenue une gigantesque décharge où des déchets dangereux sont enfouis ou brûlés à ciel ouvert, souvent sous le contrôle de la mafia.

Violation du droit à la vie

Quarante-et-un citoyens italiens ont porté plainte, invoquant une violation de l’article 2 de la Convention européenne des droits de l’homme, qui garantit le droit à la vie.

La CEDH a estimé que l’inaction de l’État italien face à cette pollution constituait une négligence coupable, mettant en danger la vie des habitants. La Cour a rappelé que les États ont l’obligation positive de protéger la vie de leurs citoyens face à des risques réels et imminents.

Bien que les autorités n’aient pas une obligation de résultat, elles doivent prendre des mesures appropriées pour répondre à un “risque réel et imminent” pour la population. Dans l’affaire Cannavacciulo, la CEDH doit donc vérifier que des actions concrètes ont effectivement été entreprises.

Inaction des autorités italiennes

La CEDH révèle que le danger était connu depuis les années 1990, mais que les autorités italiennes n’ont pris aucune mesure significative pour y remédier.

Malgré plusieurs études et commissions d’enquête, aucune action concrète n’a été entreprise pour dépolluer la région ou informer les habitants des risques encourus. La justice pénale a également été inefficace, avec seulement sept condamnations depuis les années 1990.

Plusieurs études, sept commissions d’enquête parlementaires et de nombreux documents ont mis en lumière cette situation. Pourtant, aucune action concrète n’a été entreprise.

Procédure de l'arrêt pilote

La Cour a utilisé la procédure de l’arrêt pilote pour dénoncer cette violation structurelle des droits humains. L’arrêt pilote est un moyen d’imposer à l’État l’obligation de prendre des mesures lorsqu’il est confronté à un problème structurel.

Elle a donné deux ans à l’Italie pour engager des mesures sérieuses de dépollution. Si rien n’est fait, la CEDH pourrait indemniser toutes les victimes de cette pollution environnementale.

Retrouvez l’arrêt de la CEDH en cliquant ici : CEDH, 30 janvier 2025, Cannavacciulo c. Italie

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Précisions procédurales sur l’urgence en matière environnementale

Alexandre Sillard — Sun, 12 Jan 2025 22:12:56 +0000

Le Conseil d’État éclaircit l’office du juge des référés en matière d’aménagement soumis à enquête publique au titre du code de l’environnement. Ces différences procédurales permettent au juge administratif d’intervenir rapidement sur des projets impactant l’environnement.

Cependant, il convient de rappeler que seules les hypothèses prévues par le code de l’environnement définissent ce rôle, et non l’impact réel d’un projet sur l’environnement.

Projets relevant du code de l’environnement

Lorsqu’un projet est soumis à enquête publique en application du code de l’environnement ET que l’administration l’autorise alors que les conclusions du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête étaient défavorables, il n’est pas nécessaire de caractériser la condition d’urgence classiquement nécessaire pour un référé-suspension.

Il s’agit de la combinaison des articles L. 554-12 du code de justice administrative et L. 123-16 du code de l’environnement.

Projets non susceptibles d’affecter l’environnement

Par contre, lorsqu’un projet soumis à enquête publique ne porte pas sur une opération susceptible d’affecter l’environnement, en application de l’article L. 123-2 du code de l’environnement, il demeure toujours nécessaire de caractériser la condition d’urgence prévue au titre du référé-suspension.

En effet, dans ce dernier cas, l’enquête publique est régie par les seules dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et non par celles du code de l’environnement.

Conseil d’État, 27 décembre 2024, n° 489079

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Combats de coq : le tribunal de Lille a tranché

Alexandre Sillard — Sun, 12 Jan 2025 08:30:49 +0000

Le tribunal administratif de Lille a récemment précisé les conditions dans lesquelles les préfets du Nord et du Pas-de-Calais peuvent autoriser l’organisation de combats de coqs, une pratique controversée qui demeure légalement tolérée sous certaines restrictions dans ces deux départements.

Combats de coq : une tradition encadrée par la loi

Les départements du Nord et du Pas-de-Calais sont les seuls en France où les combats de coqs peuvent encore être autorisés, à condition qu’ils s’inscrivent dans une tradition ininterrompue localement.

Ce cadre spécifique découle des dispositions du code pénal et du code rural et de la pêche maritime, qui interdisent en principe les mauvais traitements envers les animaux, sauf exception liée à certaines traditions culturelles.

Le cas de Norrent-Fontes : une autorisation impossible

En novembre 2021, à la demande de la Fédération des Coqueleurs de la région Nord de la France, le préfet du Pas-de-Calais avait autorisé un habitant de Norrent-Fontes à organiser des combats de coqs. Une seconde autorisation, en janvier 2022, avait permis l’organisation de ces rassemblements pour toute l’année.

Cependant, après un signalement de la Fondation Brigitte Bardot, le préfet a découvert que l’autorisation initiale avait conduit à la création d’un nouveau gallodrome, ce qui est interdit par la loi. En conséquence, un arrêté préfectoral du 15 février 2022 a annulé l’autorisation donnée en janvier.

Une demande de rétablissement rejetée par le tribunal

Contestant cette décision, la Fédération des Coqueleurs et l’organisateur ont saisi le tribunal administratif de Lille, demandant l’annulation de l’arrêté préfectoral. Le 26 décembre 2024, les juges ont rejeté cette requête par un jugement n° 2202832.

Le tribunal a rappelé les points suivants :

Interdiction des mauvais traitements aux animaux SAUF tradition ininterrompue
En vertu de l’article L. 521-1 du code pénal, les mauvais traitements envers les animaux sont interdits et passibles de sanctions. Les combats de coqs ne dérogent à cette interdiction que dans les communes où une tradition ininterrompue est établie.
Création de nouveaux gallodromes interdite
La loi interdit strictement la création de nouveaux lieux de combats de coqs. L’objectif est d’accompagner la disparition progressive de cette pratique.
Vérification stricte de la tradition locale
Lorsqu’un préfet est sollicité pour autoriser un combat de coqs, il doit s’assurer que la commune concernée bénéficie d’une tradition ininterrompue de ces rassemblements. Cette appréciation se limite au territoire de la commune d’implantation, et non à ses voisines, contrairement aux courses de taureaux qui bénéficient d’un régime dérogatoire plus large (qui s’établie sur le sud-ouest).

En l’espèce, aucun combat de coqs n’avait eu lieu à Norrent-Fontes entre 1999 et 2021. Cette interruption de plus de 20 ans exclut l’existence d’une tradition ininterrompue, rendant l’autorisation préfectorale initiale illégale.

Une décision conforme à la législation

Le tribunal a confirmé que l’arrêté du préfet du Pas-de-Calais du 15 février 2022 était légal et justifié.

En mettant fin à l’autorisation, le préfet a respecté les règles encadrant strictement cette pratique et visant à limiter les mauvais traitements envers les animaux.

Tribunal administratif de Lille, 24 décembre 2024, n° 2202832

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Risque SEVESO : meilleure appréhension début 2025

Alexandre Sillard — Fri, 10 Jan 2025 15:11:32 +0000

En ce début d’année 2025, le code de l’urbanisme évolue avec l’introduction de nouvelles dispositions réglementaires afin de mieux maîtriser les dangers associés aux accidents impliquant des substances dangereuses.

Un décret n° 2024-1256 du 30 décembre 2024, modifiant les articles R.423-24 et R.423-58-1 du code de l’urbanisme, instaure désormais une procédure de participation du public pour certaines constructions situées à proximité des installations classées Seveso.

Quelles constructions sont concernées ?

Ces nouvelles règles s’appliquent lorsque deux conditions cumulatives sont réunies :

Les projets sont localisés dans le périmètre de certaines installations classées Seveso.
Par leurs caractéristiques ou leur localisation, ces projets sont susceptibles d’aggraver les risques ou les conséquences d’un accident majeur.

Il est important de noter que cette réglementation s’applique uniquement aux demandes déposées à compter du 1er janvier 2025.

Par ailleurs, les constructions qui font déjà l’objet d’une autre procédure de participation du public ne sont pas concernées par ces nouvelles obligations.

Une initiative européenne

Ces évolutions résultent d’une mise en conformité avec le droit européen.

En effet, elles répondent à un avis motivé de la Commission européenne du 2 décembre 2021, qui demandait à la France d’intégrer une procédure de participation du public avant la délivrance des autorisations d’urbanisme pour certains projets individuels situés dans le périmètre des installations Seveso.

Avec ce décret, le droit de l’urbanisme se conforme à l’article 15 de la directive 2012/18/UE du Parlement européen et du Conseil, relative à la maîtrise des dangers liés aux accidents majeurs impliquant des substances dangereuses.

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