Humidité persistante, installation électrique dangereuse, absence de ventilation, présence de plomb : chaque année, des milliers de locataires vivent dans des logements insalubres sans toujours connaître leurs droits.
Face à un arrêté d’insalubrité ou de péril, une question centrale se pose : quelles sont les obligations du propriétaire, et comment le locataire peut-il agir ?
Ce guide détaille le cadre juridique applicable, les critères d’insalubrité, les obligations du bailleur en matière de travaux et de relogement, la suspension du bail et du loyer, les recours ouverts aux locataires et les sanctions encourues.
Maître Alexandre Sillard, avocat en droit immobilier au barreau d’Arras, vous accompagne dans ces démarches.
Logement insalubre : ce qu'il faut retenir
- Un logement est considéré insalubre lorsqu’il présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou des voisins.
- L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a unifié les procédures d’insalubrité et de péril en une seule police administrative.
- Dès la notification d’un arrêté, le bail et le loyer sont suspendus de plein droit.
- Le propriétaire est tenu d’assurer le relogement des occupants de bonne foi et de réaliser les travaux prescrits.
- Le locataire peut récupérer les loyers versés à tort, même s’il avait connaissance de l’insalubrité.
- En cas de défaillance du bailleur, le maire peut faire exécuter les travaux d’office à ses frais.
Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?
Définition juridique
Un logement est qualifié d’insalubre lorsqu’il présente un danger pour la santé ou la sécurité physique de ses occupants, ou des voisins, en raison de son état ou de ses conditions d’occupation.
Cette qualification relève d’une procédure administrative encadrée par les articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Elle se distingue du simple logement indécent, qui ne respecte pas les critères de confort minimal mais ne met pas nécessairement en danger la santé des occupants.
Les critères d'insalubrité
Les critères retenus pour qualifier un logement d’insalubre portent sur des éléments concrets :
- Humidité importante, moisissures, infiltrations persistantes ;
- Défaut de ventilation ou absence de VMC ;
- Installation électrique ou de gaz dangereuse ;
- Présence de plomb (peintures, canalisations) ;
- Absence ou défaillance du système d’évacuation des eaux usées ;
- Défauts structurels compromettant la solidité du bâtiment ;
- Absence de chauffage ou d’eau chaude sanitaire.
Ces éléments sont évalués par l’Agence Régionale de Santé (ARS) ou le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) lors d’une visite sur place.
Insalubrité et péril : quelle différence ?
Le droit immobilier distingue deux situations qui peuvent se recouper en pratique :
- Immeuble menaçant ruine (péril) : le danger est d’ordre structurel. Le bâtiment menace de s’effondrer ou présente un risque pour la sécurité des occupants et des tiers.
- Logement insalubre : le danger est d’ordre sanitaire. Les conditions d’habitabilité portent atteinte à la santé des résidents.
L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, prise sur le fondement de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, a fusionné ces procédures en une unique police administrative de la sécurité et de la salubrité des immeubles, codifiée aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Les anciens articles L. 1331-25 et suivants du Code de la santé publique ont été abrogés.
Comment signaler un logement insalubre ?
Avant d’engager toute procédure, le locataire doit signaler la situation.
Plusieurs interlocuteurs sont compétents :
- La mairie de la commune où se situe le logement (service hygiène et habitat) ;
- L’Agence Régionale de Santé (ARS) ou le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) ;
- La plateforme nationale Signal Logement (signalement en ligne) ;
- La CAF ou la MSA, qui peuvent suspendre le versement des aides au logement directement au bailleur ;
- L’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) pour un conseil juridique gratuit.
Il est recommandé d’adresser au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant les désordres constatés, avant ou en parallèle du signalement administratif.
Ce courrier constitue une preuve en cas de contentieux ultérieur.
Obligations du propriétaire face à un logement insalubre
L'obligation de relogement
Dès que les locaux font l’objet d’une interdiction d’habiter ou que les travaux les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants de bonne foi (art. L. 521-3-1 et L. 521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Il ne peut pas s’en affranchir en proposant simplement la signature d’un nouveau bail (Cass. 3e civ., 3 février 2010, n° 08-20.176).
Pour faciliter cette obligation, le bailleur peut conclure avec une personne publique ou privée une convention de mise à disposition de locaux à titre d’occupation précaire (art. L. 511-3-4 du CCH).
La réalisation des travaux prescrits
Les autorités compétentes peuvent imposer au propriétaire la réalisation de travaux de mise en conformité dans un délai déterminé.
En cas de défaillance, le maire dispose du pouvoir de faire exécuter ces travaux d’office, aux frais du propriétaire. Cette intervention d’office garantit la sécurité des occupants sans attendre l’action volontaire du bailleur.
Le cas particulier de la copropriété
Même si un arrêté de péril ne vise qu’une partie commune et non le logement privatif occupé, le locataire peut valablement invoquer la suspension du loyer (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-22.680).
Cette règle protège les occupants dans les situations propres à la copropriété, où la frontière entre parties privatives et communes peut brouiller la répartition des responsabilités.
Suspension du bail et du loyer
Le mécanisme de suspension automatique
Dès la notification d’un arrêté d’insalubrité, d’un arrêté de péril ou d’une mise en demeure d’urgence, le bail est suspendu de plein droit (art. L. 521-2 du CCH).
Cette suspension prend effet le premier jour du mois suivant la notification et court jusqu’à la réalisation des travaux ou le relogement définitif. Exemple : un arrêté notifié le 10 mars entraîne la suspension du bail à compter du 1er avril.
Loyers et charges pendant la suspension
La suspension du bail entraîne celle du loyer. Le locataire n’est plus tenu de payer son loyer pendant toute la durée de la mesure. En revanche, les charges récupérables restent dues : leur paiement n’est pas suspendu par l’arrêté.
Si des loyers ont été versés à tort après la prise d’effet de la mesure, le locataire dispose d’un droit à répétition et peut en réclamer le remboursement jusqu’à l’achèvement des travaux (Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n° 15-22.680).
Ce droit s’applique même si l’occupant avait connaissance de l’insalubrité (Cass. 3e civ., 19 mars 2008).
En cas d'interdiction définitive d'habiter
Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive, les baux poursuivent leurs effets (sauf le loyer) jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants.
Un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut entraîner la résiliation de plein droit du bail. Le locataire bénéficie d’une protection contre toute rupture brutale de son contrat.
Sanctions contre le propriétaire d'un logement insalubre
Le propriétaire qui ne respecte pas ses obligations s’expose à des sanctions lourdes :
- Sanctions pénales : le fait de mettre à disposition un logement insalubre est puni de peines pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende (art. L. 511-22 du CCH).
- Astreintes administratives : le maire ou le préfet peut imposer une astreinte journalière au propriétaire défaillant jusqu’à exécution des travaux.
- Travaux d’office : en cas d’inaction, les travaux sont réalisés par la collectivité et facturés au propriétaire, majorés des frais de gestion.
- Suspension des APL : la CAF peut suspendre le versement des aides au logement directement au bailleur.
Logement insalubre : que faire contre le propriétaire ?
Le locataire dispose de plusieurs leviers pour faire valoir ses droits :
- signaler la situation à la mairie, à l’ARS ou via Signal Logement ;
- mettre en demeure le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- agir en répétition des loyers versés à tort devant le tribunal judiciaire ;
- saisir le juge pour obtenir la réalisation des travaux sous astreinte ;
- demander des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.
Pour sécuriser ces démarches, l’accompagnement d’un avocat spécialisé est vivement recommandé.
Maître Alexandre Sillard, avocat au barreau d’Arras, intervient en conseil comme en contentieux pour défendre les droits des locataires et des propriétaires confrontés à ces situations. Consultez ses tarifs.
Sources officielles de l'article
- Code de la construction et de l’habitation, art. L. 511-1 et suivants (police de la sécurité et de la salubrité) – Legifrance
- Code de la construction et de l’habitation, art. L. 521-2 (suspension du bail) – Legifrance
- Code de la construction et de l’habitation, art. L. 521-3-1 et L. 521-3-2 (relogement) – Legifrance
- Code de la construction et de l’habitation, art. L. 511-22 (sanctions pénales) – Legifrance
- Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 – Legifrance
- Cass. 3e civ., 3 février 2010, n° 08-20.176 (obligation de relogement)
- Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n° 15-22.680 (répétition des loyers / copropriété)
- Cass. 3e civ., 19 mars 2008 (connaissance de l’insalubrité par le locataire)
- Signal Logement – Signaler un logement insalubre – Service public
- Service-public.fr – Habitat insalubre – Service public
FAQ - Logement insalubre
Quels sont les critères d'un logement insalubre ?
Humidité persistante, défaut de ventilation, installation électrique dangereuse, présence de plomb, absence d’évacuation des eaux usées, défauts structurels. Ces critères sont évalués par l’ARS ou le SCHS lors d’une visite sur place.
Quels sont les droits d'un locataire en cas de logement insalubre ?
Le bail et le loyer sont suspendus de plein droit dès la notification de l’arrêté. Le locataire peut récupérer les loyers versés à tort et exiger le relogement aux frais du propriétaire.
Comment signaler un logement insalubre ?
En contactant la mairie (service hygiène), l’ARS, le SCHS ou en utilisant la plateforme Signal Logement. Un signalement par lettre recommandée au propriétaire est également recommandé.
Le propriétaire peut-il résilier le bail après un arrêté d'insalubrité ?
Non. Un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut entraîner la résiliation de plein droit du bail. Les baux poursuivent leurs effets, à l’exception du paiement du loyer qui est suspendu.
Peut-on porter plainte contre son propriétaire pour logement insalubre ?
Oui. Le fait de mettre à disposition un logement insalubre constitue une infraction pénale. Le locataire peut déposer plainte auprès de la gendarmerie ou du commissariat, en joignant photos et courriers de mise en demeure.
Quelles sont les 4 formes d'insalubrité ?
L’insalubrité peut être remédiable (des travaux permettent d’y remédier), irrémédiable (le logement doit être interdit définitivement), à titre individuel (un seul logement) ou collectif (immeuble entier). La qualification détermine la procédure applicable et les obligations du propriétaire.
