Un escalier mal éclairé, une toiture vétuste, une installation électrique non conforme : ces situations du quotidien masquent une question juridique récurrente en immobilier. Qui, du propriétaire bailleur ou du locataire, doit payer les réparations ?
L’obligation d’entretien du bailleur, définie par l’article 1719 du Code civil, est une obligation de résultat : le propriétaire doit maintenir le logement en état de servir à l’usage convenu, sans que le locataire ait à prouver une faute de sa part.
Maître Alexandre Sillard, avocat en droit administratif et immobilier au barreau d’Arras, vous guide à travers les règles applicables, les limites contractuelles et les recours disponibles.
Obligations du bailleur : ce qu'il faut retenir
- L’article 1719 du Code civil impose au bailleur quatre obligations : délivrance d’un logement décent, entretien, jouissance paisible et permanence des plantations.
- L’obligation d’entretien couvre toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives, pendant toute la durée du bail.
- C’est une obligation de résultat : le propriétaire bailleur est responsable même en l’absence de faute de sa part (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-12.821).
- Les travaux prescrits par la mairie ou la préfecture incombent en principe au bailleur.
- Le bail peut aménager la répartition des charges, dans les limites fixées par la loi et sous le contrôle du juge.
- En cas de carence du propriétaire, le locataire dispose de recours efficaces, à condition de respecter une procédure précise.
L'obligation d'entretien du bailleur : définition et fondement juridique
L'article 1719 du Code civil : base légale
L’article 1719 du Code civil impose au propriétaire bailleur de maintenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, pendant toute la durée du bail.
L’article 1720 précise que le bailleur doit prendre en charge toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, à l’exception des réparations locatives qui incombent au locataire.
Cette obligation est d’ordre public : elle s’applique que le contrat de bail la mentionne ou non. Toute clause contraire est réputée non écrite pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Délivrance et entretien : deux obligations distinctes
Au moment de la signature du bail, le bailleur doit délivrer un logement en bon état de réparation et, s’il s’agit d’une habitation principale, un logement décent. C’est l’obligation de délivrance.
En cours de bail, le bailleur n’est tenu que des réparations nécessaires, autres que locatives. C’est l’obligation d’entretien au sens strict.
Les deux se complètent mais ne se confondent pas :
- Délivrance : état initial du logement à l’entrée dans les lieux (constaté par l’état des lieux) ;
- Entretien : maintien en état tout au long du contrat de bail.
Quels travaux sont à la charge du bailleur ?
Les réparations relevant du propriétaire
L’obligation d’entretien couvre un large spectre de travaux portant sur la structure et les équipements essentiels du logement :
- Réfection de la toiture ou du sol usé par la vétusté ;
- Remplacement de la chaudière ou réparation de la VMC ;
- Mise aux normes de l’installation électrique (sauf clause contraire) ;
- Réparation des infiltrations d’eau ;
- Éclairage des parties communes (escaliers, couloirs) ;
- Entretien ou remplacement d’un ascenseur ;
- Consolidation d’un balcon ou d’une terrasse.
Les travaux prescrits par l’autorité administrative (mairie, préfecture) incombent également en principe au propriétaire bailleur, sauf stipulation expresse contraire du bail (Cass. 3e civ., 10 mai 2001, n° 96-22.442).
Les réparations locatives à la charge du locataire
Toutes les dégradations ne relèvent pas du propriétaire. Les réparations locatives, liées à l’usage courant du logement, restent à la charge du locataire :
- Entretien courant de la chaudière ;
- Graissage des fenêtres et des serrures ;
- Changement des fusibles électriques ;
- Nettoyage des gouttières ;
- Menues réparations d’usage.
Attention : les dégradations volontaires du locataire ne relèvent pas de l’obligation d’entretien du bailleur. En revanche, les travaux de détermitage incombent au propriétaire, contrairement à une idée reçue.
Les limites de l'obligation d'entretien du bailleur
La destruction par cas fortuit
L’article 1722 du Code civil encadre les situations où le bailleur est exonéré de son obligation d’entretien :
- En cas de destruction totale par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, sans dédommagement du locataire ;
- En cas de destruction partielle, le locataire peut demander une diminution du loyer ou solliciter la résiliation du bail.
Si la destruction résulte d’une négligence du bailleur (travaux trop longtemps reportés, par exemple), celui-ci peut être contraint de reconstruire à ses frais (Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, n° 04-18.672).
L'aménagement contractuel dans le bail
La loi laisse une large place à la liberté contractuelle en matière de répartition des charges d’entretien. Le contrat de bail peut prévoir que certaines réparations, normalement à la charge du bailleur, soient transférées au locataire.
Toutefois, certaines limites s’imposent :
- Les clauses abusives peuvent être déclarées non écrites par le juge ;
- Les clauses mal rédigées sont interprétées en faveur du locataire ;
- Pour les baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les transferts de charges.
La vigilance dans la rédaction des clauses du bail est donc déterminante pour éviter tout contentieux ultérieur.
Recours du locataire en cas de carence du bailleur
L'obligation d'information préalable
Le locataire doit prévenir le propriétaire bailleur de la nécessité de réaliser les réparations, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
À défaut d’avoir informé le bailleur dans des délais raisonnables, le locataire peut être tenu partiellement responsable de l’aggravation des désordres (Cass. 3e civ., 9 février 2005, n° 03-19.609).
Les recours judiciaires et extrajudiciaires
Lorsque le propriétaire reste défaillant malgré la mise en demeure, plusieurs voies s’ouvrent au locataire :
- Saisir la commission départementale de conciliation pour tenter un règlement amiable ;
- Saisir le tribunal judiciaire pour contraindre le bailleur à l’exécution de ses obligations ;
- Réaliser lui-même les travaux aux frais du bailleur sur le fondement de l’article 1222 du Code civil, sous conditions strictes.
Point essentiel : le locataire doit continuer de payer son loyer, même en cas de carence du bailleur. Le loyer constitue une créance certaine, liquide et exigible, tandis que l’inexécution de l’obligation d’entretien représente une créance incertaine.
Seul le juge peut autoriser la consignation du loyer.
Travaux d'urgence réalisés par le locataire
En cas d’urgence, le locataire peut faire réaliser directement les travaux à la charge du propriétaire. Deux conditions cumulatives doivent être réunies :
- Les travaux doivent avoir été indispensables à l’usage du logement ;
- Ils doivent avoir été réalisés à moindres frais (Cass. 3e civ., 12 juin 2001, n° 99-21.127).
En dehors de l’urgence, le locataire ne peut pas se substituer au bailleur : il doit lui notifier toute réparation nécessaire et attendre sa réponse.
Sources officielles de l'article
- Code civil, art. 1719 (obligations du bailleur) – Legifrance
- Code civil, art. 1720 (réparations à la charge du bailleur) – Legifrance
- Code civil, art. 1722 (destruction par cas fortuit) – Legifrance
- Code civil, art. 1222 (exécution par un tiers) – Legifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d’habitation) – Legifrance
- Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-12.821 (obligation de résultat)
- Cass. 3e civ., 10 mai 2001, n° 96-22.442 (travaux prescrits par l’administration)
- Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, n° 04-18.672 (destruction par négligence du bailleur)
- Cass. 3e civ., 9 février 2005, n° 03-19.609 (obligation d’information du locataire)
- Cass. 3e civ., 12 juin 2001, n° 99-21.127 (travaux d’urgence par le locataire)
FAQ - Obligations du bailleur
Quelles réparations sont à la charge du propriétaire bailleur ?
Toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives : toiture, canalisations, chaudière, ascenseur, installation électrique, travaux prescrits par l’autorité administrative. Les réparations d’entretien courant (graissage, nettoyage, fusibles) restent à la charge du locataire.
Comment contraindre un bailleur à effectuer des travaux ?
Le locataire doit d’abord mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire pour obtenir l’exécution forcée des travaux, éventuellement assortie d’une astreinte.
Le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer ?
Non. Même en cas de carence du bailleur, le locataire doit continuer de payer son loyer. Seul le juge peut autoriser une consignation du loyer ou accorder une réduction proportionnelle à la perte de jouissance subie.
Une clause peut-elle mettre tous les travaux à la charge du locataire ?
Les parties peuvent aménager la répartition des charges dans le contrat de bail. Toutefois, pour les baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 limite strictement les transferts de charges. Les clauses abusives ou mal rédigées peuvent être déclarées non écrites par le juge.
Que se passe-t-il si le logement est détruit par un cas fortuit ?
En cas de destruction totale, le bail est résilié de plein droit sans indemnité. En cas de destruction partielle, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail. Si la destruction résulte d’un défaut d’entretien imputable au bailleur, celui-ci peut être condamné à reconstruire.
Les obligations du bailleur s'appliquent-elles aux locations meublées ?
Oui. L’article 1719 du Code civil s’applique à tous les types de bail, y compris la location meublée. Pour les locations meublées à titre de résidence principale, la loi ALUR renforce les obligations du propriétaire en matière de logement décent et de performance énergétique minimale.
