Un chantier lancé sans permis, une extension non conforme au permis de construire accordé : chaque année, des milliers de constructions font l’objet d’un procès-verbal d’infraction en matière d’urbanisme, avec des conséquences lourdes pour les particuliers, les entreprises et les SCI.
Entre la diversité des agents habilités à intervenir, la compétence liée du maire et les procédures de mise en demeure et d’astreinte, il est souvent difficile d’anticiper ses droits et obligations face à un contrôle.
Cet article détaille l’ensemble de la procédure en cas d’infraction urbanisme : définition, acteurs de la constatation, délais de prescription, mise en demeure, sanctions pénales et administratives, ainsi que les recours disponibles. Maître Alexandre Sillard, avocat en droit de l’urbanisme au barreau d’Arras, vous accompagne à chaque étape.
Infraction urbanisme : ce qu'il faut retenir
- Une infraction d’urbanisme se caractérise par la réalisation de travaux sans autorisation ou non conformes à l’autorisation délivrée.
- Seuls des agents assermentés et commissionnés peuvent dresser un procès-verbal d’infraction, lequel fait foi jusqu’à preuve du contraire.
- Le maire est en compétence liée : dès qu’il a connaissance d’une infraction, il doit obligatoirement faire dresser procès-verbal.
- Le délai de prescription pénale est de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.
- La procédure combine sanctions pénales (amende, voire démolition) et sanctions administratives (mise en demeure, astreinte jusqu’à 1 000 €/jour, consignation).
- Seul le juge judiciaire est compétent pour apprécier la régularité du procès-verbal.
Qu'est-ce qu'une infraction en droit de l'urbanisme ?
Une infraction d’urbanisme consiste à réaliser des travaux sans autorisation préalable (permis de construire, déclaration préalable) ou en méconnaissance des prescriptions de l’autorisation délivrée. L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme sanctionne ces manquements, qui relèvent du droit pénal spécial de l’urbanisme.
Les infractions les plus courantes concernées :
- Construction réalisée sans permis de construire ou sans déclaration préalable ;
- Travaux non conformes au permis accordé ;
- Poursuite des travaux malgré un arrêté interruptif ;
- Non-respect des règles du plan local d’urbanisme (PLU).
La violation des règles d’urbanisme est considérée comme constituée dès l’établissement du procès-verbal, alors même que certains manquements auraient été régularisés avant l’achèvement des travaux (Cass. crim., n° 17-81.157).
Qui peut constater une infraction en matière d'urbanisme ?
Le principe : officiers de police judiciaire et agents assermentés
L’article L. 480-1 du Code de l’urbanisme pose un cadre clair. Sont habilités à dresser un procès-verbal d’infraction :
- Les officiers et agents de police judiciaire ;
- Les fonctionnaires et agents de l’État ou des collectivités publiques, à condition d’avoir été commissionnés par le maire ou le ministre chargé de l’Urbanisme, et d’avoir prêté serment.
Sans assermentation, l’agent ne peut pas valablement constater une infraction. Les procès-verbaux ainsi établis ont une valeur probante forte : ils font foi jusqu’à preuve du contraire.
Lorsque le maire a connaissance d’une infraction, il est tenu d’en faire dresser procès-verbal, transmis sans délai au ministère public ; le juge doit enjoindre au maire qui refuse de le faire de s’y conformer (Conseil d’État, 2 octobre 2025, n° 503737).
Le régime particulier des secteurs sauvegardés et sites protégés
Dans les secteurs sauvegardés, les immeubles classés monuments historiques ou les sites protégés par le Code de l’environnement, des agents spécialement commissionnés et assermentés peuvent intervenir, avec des moyens de contrôle renforcés.
Les modalités d'accès aux locaux
L’article L. 480-17 du Code de l’urbanisme encadre strictement le droit d’accès des agents :
- Pour les locaux professionnels : information préalable du procureur de la République, accès uniquement entre 6h et 21h ;
- Pour les domiciles : accès entre 6h et 21h, uniquement avec l’assentiment écrit de l’occupant, ou à défaut en présence d’un officier de police judiciaire.
Ces garanties protègent l’inviolabilité du domicile tout en permettant un contrôle efficace de la conformité des travaux.
La compétence liée du maire face à une infraction
Une obligation d'agir, sans pouvoir discrétionnaire
Dès lors que le maire a connaissance d’une infraction, il ne dispose d’aucune liberté de choix : il est légalement tenu de faire établir un procès-verbal.
L’arrêt du Conseil d’État du 2 octobre 2025 (n° 503737) précise que le juge doit enjoindre au maire récalcitrant de s’y conformer, sauf si l’action publique est déjà prescrite. Cette obligation s’impose également au président d’un EPCI compétent en matière d’urbanisme.
L'arrêté interruptif de travaux
Une fois le procès-verbal établi, le maire se retrouve en compétence liée pour prendre un arrêté interruptif de travaux, ordonnant l’arrêt immédiat du chantier (CE, 11 juin 1993, n° 89119).
La compétence exclusive du juge judiciaire
Le procès-verbal d’infraction a le caractère d’un acte de procédure pénale. Seul le juge judiciaire, et non le juge administratif, est compétent pour apprécier sa régularité (CE, 2004, n° 256719). Un particulier ou une entreprise souhaitant contester la validité du procès-verbal doit donc saisir la juridiction judiciaire.
À noter : le procès-verbal n’a pas à être signé par l’intéressé.
La responsabilité de l'État en cas de retard fautif
Le retard mis par l’administration à exécuter ses obligations constitue une faute de nature à engager la responsabilité de l’État envers les voisins subissant un préjudice (CE, 21 octobre 1983, n° 31728). Ce levier profite aux tiers lésés par la passivité de l’administration face à des travaux illicites.
Contrôle de conformité et délai de prescription
Pour qu’une infraction soit valablement retenue, la matérialité de ses éléments doit être établie de façon concrète : l’autorité doit démontrer que les travaux s’écartent effectivement de l’autorisation délivrée. À défaut, le maire peut refuser de donner suite à une demande de constatation formulée par un tiers (CAA Lyon, 7 décembre 1999, n° 95LY00113).
Le délai de prescription pénale des infractions d’urbanisme est fixé à 6 ans à compter de l’achèvement des travaux. Passé ce délai, aucune poursuite pénale n’est plus possible, sans préjudice des actions civiles éventuellement ouvertes aux tiers lésés.
Mise en demeure et régularisation des travaux irréguliers
La procédure de mise en demeure
La loi du 27 décembre 2019 a doté les maires et présidents d’EPCI d’un outil administratif renforcé. En application de l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme, l’autorité compétente doit d’abord permettre à l’auteur des travaux irréguliers de présenter ses observations.
Ce n’est qu’à l’issue de cette phase contradictoire qu’une mise en demeure peut être notifiée, enjoignant, dans un délai déterminé :
- De procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité ;
- Ou de déposer une demande d’autorisation ou une déclaration préalable pour régulariser la situation.
Si la commune reste passive, le préfet peut se substituer à elle par arrêté motivé, après l’avoir invitée à agir et en l’absence de réponse dans un délai d’un mois.
Délais de régularisation
Le délai fixé par la mise en demeure dépend de la nature de l’infraction. Il peut être prolongé pour une durée maximale d’un an, pour tenir compte des difficultés rencontrées par l’intéressé.
Pour les mises en demeure devant entraîner une démolition, le Conseil d’État a jugé que l’urgence à suspendre la décision par référé-suspension est présumée, sauf circonstances particulières (CE, 11 décembre 2023, n° 470207).
L'amende administrative jusqu'à 30 000 euros
Dès le stade de la mise en demeure, l’autorité compétente peut ordonner une amende administrative d’un montant maximal de 30 000 euros. Une nouvelle amende, au plus égale à ce montant, peut être prononcée si l’intéressé n’a pas satisfait aux obligations dans le délai imparti.
L’opposition devant le juge administratif n’a pas de caractère suspensif : l’obligation de payer reste exigible pendant la procédure contentieuse.
Le contrôle du juge sur le refus de mise en demeure
L’autorité compétente peut refuser de mettre en demeure l’auteur de travaux non conformes, mais ce refus est susceptible de recours.
Lorsque le juge administratif annule un tel refus, il apprécie s’il y a lieu d’enjoindre à l’administration d’agir, au regard de la situation existant à la date de sa propre décision (CE, 30 décembre 2025, n° 502194).
Astreinte, consignation et mesures d'urgence
L'astreinte administrative
L’astreinte administrative court à compter de la notification de l’arrêté qui la prononce jusqu’à justification de la mise en conformité. Elle peut atteindre 1 000 euros par jour de retard, plafonnée à 100 000 euros au total.
La consignation entre les mains d'un comptable public
Lorsque la mise en demeure reste sans effet, l’article L. 481-3 du Code de l’urbanisme prévoit la consignation : l’auteur des travaux irréguliers doit consigner entre les mains d’un comptable public une somme équivalant au montant des travaux de mise en conformité.
Cette somme est restituée au fur et à mesure de l’exécution. L’opposition devant le juge n’a pas de caractère suspensif.
Le référé-suspension en cas de démolition
Face à une mise en demeure susceptible d’aboutir à la démolition d’un bâtiment, le requérant peut saisir le juge en référé-suspension. Le Conseil d’État a jugé que l’urgence est présumée dans ce type de situation, sauf circonstances particulières (CE, 11 décembre 2023, n° 470207).
Sources officielles de l'article
- Code de l’urbanisme, art. L. 480-1 (constatation des infractions) – Legifrance
- Code de l’urbanisme, art. L. 480-4 (sanctions pénales) – Legifrance
- Code de l’urbanisme, art. L. 480-17 (accès aux locaux) – Legifrance
- Code de l’urbanisme, art. L. 481-1 et L. 481-3 (mise en demeure, consignation) – Legifrance
- Conseil d’État, 2 octobre 2025, n° 503737 (compétence liée du maire)
- Conseil d’État, 11 juin 1993, n° 89119 (arrêté interruptif de travaux)
- Conseil d’État, 2004, n° 256719 (compétence du juge judiciaire)
- Conseil d’État, 21 octobre 1983, n° 31728 (responsabilité de l’État)
- Conseil d’État, 30 décembre 2025, n° 502194 (contrôle du refus de mise en demeure)
- Conseil d’État, 11 décembre 2023, n° 470207 (référé-suspension et démolition)
- Cass. crim., n° 17-81.157 (constitution de l’infraction dès le PV)
- CAA Lyon, 7 décembre 1999, n° 95LY00113 (matérialité de l’infraction)
FAQ - Infraction urbanisme procédure
Qui peut constater une infraction en matière d'urbanisme ?
Les officiers et agents de police judiciaire, ainsi que les fonctionnaires et agents commissionnés par le maire ou le ministre de l’Urbanisme et assermentés. Leurs procès-verbaux font foi jusqu’à preuve du contraire.
Quel est le délai de prescription pour une infraction d'urbanisme ?
Le délai de prescription pénale est de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux. Passé ce délai, aucune poursuite pénale n’est plus possible.
Comment fonctionne la compétence liée du maire ?
Dès qu’un procès-verbal d’infraction est établi, le maire doit obligatoirement prendre un arrêté interruptif de travaux, sans pouvoir discrétionnaire pour décider d’agir ou non.
Quelle est la procédure de mise en demeure en cas de travaux sans autorisation ?
Après avoir recueilli les observations de l’auteur des travaux, l’autorité compétente peut le mettre en demeure de régulariser dans un délai déterminé, avec une amende pouvant atteindre 30 000 euros.
Comment est calculée l'astreinte administrative en urbanisme ?
L’astreinte, d’un montant maximal de 1 000 euros par jour de retard, court dès la notification de l’arrêté, dans la limite de 100 000 euros au total.
Que se passe-t-il si une installation présente un risque pour la sécurité ?
L’autorité compétente peut procéder à la démolition des installations dangereuses, aux frais de l’intéressé, après autorisation par jugement du président du tribunal judiciaire, sous réserve du régime de protection des occupants prévu par le Code de la construction et de l’habitation.
