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Droit de la construction et permis de construire

Maître Alexandre Sillard

En cas de dommage sur bâtiment, appelé « désordre », qui est la conséquence d’une construction ou d’une réparation, les propriétaires peuvent se retourner contre l’entreprise à l’origine des travaux.

Les travaux menés chez un voisin peuvent également causer des dommages aux bâtiment alentours ou être source de nuisances.

Et même l’entrepreneur est en droit de se défendre, avançant la réalisation des travaux dans les règles de l’art.

Le droit de la construction repose sur une certaine technicité qui est clarifié sur cette page.

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photo de maître alexandre sillard, avocat en droit public à arras

Maître Alexandre Sillard, avocat en droit de la construction

Avocat inscrit au Barreau d’Arras, Maître Alexandre Sillard accompagne particuliers, artisans, entreprises du bâtiment et maîtres d’ouvrage dans tous les litiges liés à la construction.

Il intervient aussi bien pour faire valoir les droits des propriétaires victimes de malfaçons que pour défendre les constructeurs et architectes mis en cause.

Son ancrage dans la région Hauts-de-France lui permet d’intervenir rapidement, que ce soit en phase amiable, lors d’une expertise judiciaire ou devant les juridictions compétentes. Il conseille également en amont des chantiers pour sécuriser les relations contractuelles et prévenir les contentieux.

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Les garanties de construction

3 garanties essentielles à connaître

1. La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est une protection essentielle pour le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le client qui fait réaliser des travaux. Elle impose à l’entrepreneur – et à lui seul – de réparer tous les désordres signalés dans l’année qui suit la réception des travaux. Cette réception marque le moment où le client accepte officiellement l’ouvrage, avec ou sans réserves.

Contrairement à d’autres garanties comme la décennale ou la biennale, celle-ci ne concerne ni les architectes, ni les bureaux d’études, ni les vendeurs d’immeubles à construire. Seuls les entrepreneurs, ainsi que les constructeurs de maisons individuelles ou les promoteurs immobiliers s’ils interviennent directement sur le chantier, en sont responsables.

Cette garantie couvre un large éventail de problèmes : 

  • Les défauts visibles à condition qu’ils aient été expressément réservés lors de la réception ;
  • Les désordres qui apparaissent dans l’année suivant cette réception ;
  • Les défauts de conformité ;
  • Ou encore les défauts d’isolation phonique.

 

En revanche, si un défaut était déjà apparent lors de la réception mais n’a pas été mentionné dans les réserves, il ne sera pas couvert. Cela souligne l’importance d’une réception rigoureuse, où chaque imperfection doit être consignée par écrit pour pouvoir être réparée ultérieurement.

2. La garantie biennale « de bon fonctionnement »

La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, dure au minimum deux ans après la réception. Elle concerne les éléments d’équipement dissociables de l’immeuble, c’est-à-dire ceux qui ne relèvent pas de la garantie décennale et dont le mauvais fonctionnement affecte l’usage de l’équipement lui-même.

Les éléments dont la fonction est exclusivement professionnelle sont toutefois exclus de ces garanties légales.

3. La garantie décennale

La garantie décennale, valable pendant dix ans à compter de la réception des travaux, couvre les défauts les plus sérieux et cachés lors de la réception qui :

  • Compromettent la solidité de l’ouvrage ;
  • Rendent l’ouvrage impropre à sa destination :
  • Affectent des éléments d’équipement indissociables (ceux dont la dépose ne peut se faire sans détériorer l’ouvrage)

 

Par exemple, des fissures structurelles, des infiltrations rendant un logement inhabitable, ou des problèmes affectant les éléments indissociables de l’ouvrage (comme les fondations ou la charpente) relèvent de cette garantie.

Attention, les dommages purement esthétiques sont exclus.

Cette garantie s’applique aux constructeurs et assimilés, une catégorie large qui inclut non seulement les entrepreneurs, mais aussi les architectes, les techniciens, les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles, et même les vendeurs d’un ouvrage qu’ils ont fait construire, qu’ils soient professionnels ou non. En revanche, les sous-traitants, qui n’ont pas de lien contractuel direct avec le maître d’ouvrage, en sont exclus

L’expertise judiciaire : une étape nécessaire

Bien souvent, une expertise judiciaire sera nécessaire pour déterminer l’issue du litige.

L’expertise est une mesure d’instruction ordonnée par un juge pour éclairer un litige technique, notamment en matière de construction (défauts, malfaçons, retards, etc.).

Elle est confiée à un expert (technicien compétent, inscrit ou non sur une liste judiciaire), dont la mission est de fournir un avis technique sur des questions de fait (ex. : origine d’un désordre, évaluation des coûts de réparation).

Cet avis n’est pas contraignant pour le juge, mais il l’aide à trancher le litige, et il généralement formalisé dans un rapport écrit déposé au greffe et notifié aux parties.

La responsabilité des constructeurs

Les règles en la matière sont principalement prévues au code civil, notamment ses articles 1787 et suivants. Le propriétaire de l’immeuble, appelé maître d’ouvrage, pourra alors demander l’indemnisation de ses préjudices ou encore la réparation des désordres.

À défaut d’accord avec le constructeur, la saisine du juge sera alors nécessaire. 

Pour engager la garantie décennale, biennale ou de parfait achèvement, le maître d’ouvrage doit agir avant l’expiration des délais (dix ou deux ans selon le cas). Cela implique de constater le désordre et d’engager une action.

De multiples dommages engageront la responsabilité des constructeurs :

Selon la nature et la gravité des dommages

  • Dommages compromettant la solidité de l’ouvrage : ces désordres relèvent de la garantie décennale.
  • Dommages portant atteinte à la destination de l’ouvrage : ils rendent l’ouvrage impropre à l’usage prévu et relèvent également de la garantie décennale.
  • Dommages intermédiaires : il s’agit de désordres cachés à la réception qui ne portent pas atteinte à la solidité et ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination. Ils incluent, par exemple, des fissures légères et inesthétiques sur des murs ou façades.
  • Défauts de conformité : cas où l’ouvrage réalisé est différent de ce qui était contractuellement prévu (ex: erreur d’implantation altimétrique, non-respect des DTU).
  • Désordres esthétiques : avant la réception, tout désordre, même purement esthétique, doit être réparé. Après réception, s’ils ne sont pas graves, ils peuvent être qualifiés de dommages intermédiaires.

Selon le moment de l'apparition et le type d'équipement

  • Désordres apparus avant la réception : ils relèvent exclusivement de la responsabilité contractuelle de droit commun.
  • Désordres apparents lors de la réception : s’ils font l’objet de réserves, ils relèvent de la garantie de parfait achèvement et de la responsabilité de droit commun.
  • Désordres cachés lors de la réception : selon leur gravité, ils relèvent des garanties légales (décennale, biennale) ou de la responsabilité pour dommages intermédiaires.
  • Mauvais fonctionnement des éléments d’équipement dissociables : ces désordres relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement.
  • Désordres sur éléments d’équipement dissociables inertes : sauf s’ils touchent à la solidité ou à la destination, ils relèvent de la responsabilité de droit commun.
  • Vices des appareils mécaniques ou électriques : soumis à la garantie de bon fonctionnement depuis 1978.
  • Dommages liés à des éléments à fonction exclusivement professionnelle : ils sont exclus des garanties décennale et biennale et relèvent du droit commun.

Autres types de préjudices

  • Dommages causés par le retard de livraison : relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun.
  • Dommages aux ouvrages préexistants :dommages causés à des structures déjà là avant les nouveaux travaux (ex: lors d’une surélévation).
  • Dommages résultant d’un défaut d’information ou de conseil : peuvent se traduire par un dommage à l’ouvrage ou par un préjudice financier (surcoût).
  • Vices cachés : action possible pour l’acheteur d’un immeuble après achèvement.
  • Dommages causés par le dol : cas où le constructeur viole délibérément ses obligations par fraude ou dissimulation.

Foire aux questions - Avocat en droit de la construction

L’avocat en droit de la construction conseille et défend toutes les parties impliquées dans un chantier : maîtres d’ouvrage, entrepreneurs, architectes ou promoteurs. Il analyse les désordres, active les garanties légales adaptées (décennale, biennale, parfait achèvement), accompagne son client lors de l’expertise judiciaire et plaide devant le tribunal si aucun accord amiable n’est trouvé.

Le plus tôt possible. Dès l’apparition d’un désordre ou d’un différend sur un chantier, l’avocat peut intervenir avant même la saisine du juge : pour rédiger une mise en demeure, négocier avec la partie adverse ou demander une expertise amiable. Attendre expose à des prescriptions et à la perte de droits essentiels.

Les honoraires d’un avocat spécialisé en litige de construction varient selon la complexité du dossier. Maître Alexandre Sillard propose une facturation au forfait avec un devis envoyé en amont.

Toute personne confrontée à des désordres, malfaçons ou non-conformités, que ce soit avant ou après la réception de l’ouvrage. Il assiste le maître d’ouvrage pour actionner les garanties légales comme la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement ou la responsabilité contractuelle de droit commun. Son rôle est également de protéger les constructeurs et les architectes lorsqu’ils sont mis en cause, notamment pour des manquements à leur obligation de conseil ou d’assistance lors de la réception.

Il intervient à chaque étape : rédaction et relecture des contrats, assistance lors de la réception des travaux, demande d’expertise judiciaire, négociation amiable et, si nécessaire, procédure devant le tribunal judiciaire.

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